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  • D. E’ ammesso che alcuni condomini utilizzino l’atrio del portone o altre zone comuni come deposito per biciclette o quant’altro? R. L’art.1102 del Codice Civile recita che “ciascun partecipante (leggasi condomino) può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”. In altri termini, pertanto, le aree comuni potranno anche essere utilizzate per riporvi biciclette o passeggini purché tale fenomeno non assuma proporzioni tali da impedire agli altri condomini di godere di tali spazi.
  • D. A chi spettano le spese per la manutenzione di una terrazza condominiale della quale un singolo condomino ha l’uso esclusivo? R. Ai sensi e per gli effetti dell’art.1126 del Codice Civile, se l’uso di una terrazza non è comune a tutti i condomini (nel qual caso, ovviamente, le spese andrebbero ripartite per millesimi come per qualsiasi altra parte comune dell’edificio), quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per 1/3 alle spese di riparazione o ricostruzione, mentre i restanti 2/3 saranno a carico di coloro i cui appartamenti si trovano al di sotto della terrazza stessa (e della quale, pertanto, usufruiscono quale copertura).
  • D. Quando è obbligatorio nominare un Amministratore del Condominio e con quali maggioranze viene eletto? R. La nomina è obbligatoria (nel senso che ciascun condomino può richiederla ed eventualmente rivolgersi al giudice per farlo nominare) se i condomini sono più di quattro. Per la validità della deliberazione assembleare che nomina l’Amministratore, l’art.1136 del Codice Civile richiede una doppia maggioranza e, più precisamente, il voto favorevole di almeno la maggioranza dei condomini presenti e che essi rappresentino almeno 500/1000; in ogni caso, comunque, tale maggioranza dei condomini non potrà essere inferiore ad 1/3 del numero totale dei condomini del Condominio.
  • D. Cosa succede alla scadenza del mandato dell’Amministratore? R. La durata dell’incarico dell’Amministratore è di un anno. Alla scadenza, però, non si verificherà un automatico venir meno dello stesso perché in base al c.d. principio della prorogatio imperii, l’Amministratore resterà in carica fino a quando l’Assemblea non provvederà a nominarne un altro, mantenendo, per tutto tale periodo di proroga gli stessi poteri e doveri che aveva nel corso del suo mandato. (Cass. n.705 del 24/1/1994 e n. 3588 del 25/3/1993).
  • D. Quali sono i poteri ed i doveri dell’Amministratore? R. Le attribuzioni dell’Amministratore sono espressamente indicate dall’art.1130 del Codice Civile. Nel dettaglio, egli deve: - Dare esecuzione alle delibere assembleari, in particolare per quelle di straordinaria amministrazione, visto che per l’ordinaria può agire autonomamente (Cass. n.5068 del 18/8/1986); - Curare l’osservanza del Regolamento Condominiale; - Disciplinare l’uso delle cose comuni nel rispetto del criterio del “miglior godimento comune”; - Riscuotere i contributi approvati in base al preventivo di spesa; - Erogare i contributi riscossi per saldare le fatture con i fornitori; - Compiere tutti gli atti conservativi necessari a preservare l’integrità dello stabile; - Rendere annualmente il conto della propria gestione. Nel caso in cui l’Amministratore non dovesse ottemperare a tale obbligo per due anni consecutivi potrà essere revocato dal proprio incarico rivolgendo una semplice istanza al giudice.
  • D. Chi può convocare l’Assemblea del Condominio? R. Oltre all’Amministratore, l’Assemblea può essere convocata da ciascun condomino (quando manca l’Amministratore o è impossibilitato), da almeno due condomini le cui proprietà rappresentino almeno 1/6 dei millesimi del fabbricato in caso di inerzia accertata dell’Amministratore in carica o, infine, dal curatore speciale, nominato quando manca il legale rappresentante del Condominio ai sensi dell’art.65 delle disposizioni attuative del Codice Civile.
  • D. In base a quali criteri può essere fatta la ripartizione tra i singoli condomini dei posteggi condominiali? R. La scelta della disposizione dei posteggi comuni e dell’uso quindi del parcheggio condominiale non può essere fatta sulla base dei mm. Infatti le quote mm rilevano solo per i pesi ed i vantaggi della comunione, ma non per il diritto al godimento che si presume uguale per tutti. (Cass. n.26226 del 7/12/2006). Un criterio che, invece, secondo la Cassazione può essere adottato è quello della rotazione. E’ infine considerata abusiva l’occupazione di un posteggio comune mediante il parcheggio di un veicolo per un lungo periodo, venendo così ad impedire un godimento pacifico della cosa comune ed alterando gli equilibri tra i condomini. Nell’uso delle parti comuni, infatti, vi sono sempre due criteri da seguire: 1) non alterare la destinazione della cosa comune; 2) non impedire agli altri di farne parimenti uso.
  • D. Entro quali limiti può essere installato nel Condominio un impianto di videosorveglianza? R. Nel caso di installazione di un impianto con telecamere per la videosorveglianza, la legge sulla tutela della privacy prevede il rispetto di alcuni criteri: 1) che non esistano altri strumenti di sicurezza validi; 2) che venga inquadrata solo l’area interessata; 3) che i dati raccolti non vengano diffusi all’esterno; 4) che vi sia una concreta situazione di pericolo; 5) che vengano fornite ai condomini informazioni circa l’utilizzo dell’apparecchiatura.
  • D. E’ sempre obbligatorio dotarsi di un Regolamento di Condominio? R. No. La legge ne prevede l’obbligo solo nel caso in cui i condomini siano più di dieci.In tale ipotesi l’Assemblea dovrà approvarlo con la maggioranza qualificata prevista dall’art. 1136 comma 2 del Codice Civile.
  • D. Cosa rappresentano i valori indicati nelle Tabelle Millesimali? R. Le Tabelle Millesimali sono la rappresentazione dei valori delle singole unità immobiliari rispetto all’intero edificio ai fini della formazione della volontà dell’organo assembleare. I valori espressi nelle Tabelle Millesimali rappresentano la misura dei diritti e dell’onere di contribuzione di ciascun proprietario delle unità abitative. Per la determinazione del valore millesimale di un appartamento non si tiene conto esclusivamente dei mq., ma vengono presi in considerazione tutta un’altra serie di parametri, quali l’esposizione, l’altezza dal suolo ed il piano, l’isolamento ed il riparo dal vento, la destinazione e la razionalità della sistemazione interna dell’appartamento stesso.